南沙這三個(gè)板塊，終于等來(lái)了機(jī)會(huì)

南沙，有了更高的定位。

前幾天，國(guó)務(wù)院發(fā)布了廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案。

方案明確，2022-2024年，每年安排南沙100億元新增地方政府債務(wù)限額，并統(tǒng)一計(jì)入地方政府債務(wù)余額。

在方案中，有幾個(gè)重點(diǎn)值得細(xì)細(xì)品味，因?yàn)檫@將決定南沙未來(lái)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。

首先，對(duì)先行啟動(dòng)區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅，并按程序制定優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)目錄。

南沙一直以來(lái)對(duì)企業(yè)持開放態(tài)度，反映在數(shù)量上，登記企業(yè)總數(shù)從2014年末8400多戶，增加至2019年末的124333戶，增長(zhǎng)了14.8倍。

2021年，南沙區(qū)有四上民營(yíng)企業(yè)1567家，占全區(qū)2067家四上企業(yè)的 75.8%。

其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)390家，占全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量的 63.4%，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 682.79 億元，比上年增長(zhǎng) 22.6%。

這些數(shù)據(jù)表明，南沙對(duì)于企業(yè)具備一定的吸引力，但對(duì)于一個(gè)面向大灣區(qū)的新區(qū)來(lái)說(shuō)，顯然是不夠的，于是便有了15%稅率優(yōu)惠的措施。

可以預(yù)期，未來(lái)南沙企業(yè)增長(zhǎng)將進(jìn)入提速階段。

而南沙的目標(biāo)也十分明確，到2035年，南沙區(qū)域創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化體系更趨成熟，國(guó)際科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化能力明顯提升。

南沙國(guó)際一流的營(yíng)商環(huán)境進(jìn)一步完善，在粵港澳大灣區(qū)參與國(guó)際合作競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮引領(lǐng)作用。

惠企政策帶來(lái)企業(yè)落地，而企業(yè)落地為南沙提供更多工作崗位，將帶來(lái)人口的高速增長(zhǎng)。

我們不妨來(lái)看《方案》里的另一個(gè)重點(diǎn)：推動(dòng)國(guó)際化高端人才集聚。

在搶人方面，南沙向來(lái)是求賢若渴。

近5年來(lái)，南沙人口一直保持5萬(wàn)人左右小幅度增長(zhǎng)，從2017年的72.5萬(wàn)人，增長(zhǎng)至去年的90.04萬(wàn)人。

南沙近5年人口發(fā)展情況

制表：地產(chǎn)少年 數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局

年份

常住人口（萬(wàn)人）

增速

2021

90.04

/

2020

85.66

6.34%

2019

79.61

5.93%

2018

75.15

3.53%

2017

72.5

5.19%

單看人口增速，南沙還算可圈可點(diǎn)，但論整體人口基數(shù)，南沙幾乎沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，甚至可以說(shuō)是處于劣勢(shì)。

去年南沙常住人口在廣州排名倒數(shù)第二，僅優(yōu)于從化（72.74萬(wàn)人）。

此外，南沙還修改了2025年的常住人口目標(biāo)。

從《廣州南沙新區(qū)城市總體規(guī)劃（2012-2025）》的常住人口規(guī)模約為230-270萬(wàn)人，再到2021年6月份南沙發(fā)布十四五規(guī)劃的120萬(wàn)。

南沙缺人是不爭(zhēng)的事實(shí)，但從南沙對(duì)于人才方面的措施，可以看到一些積極信息，它不像其他區(qū)一樣躺平，而是通過(guò)各種惠民政策吸引人口導(dǎo)入。

《方案》中，對(duì)于人才導(dǎo)入的目標(biāo)更加精準(zhǔn)。對(duì)在南沙工作的港澳居民，免征其個(gè)人所得稅稅負(fù)超過(guò)港澳稅負(fù)的部分。

支持南沙實(shí)行更大力度的國(guó)際高端人才引進(jìn)政策，對(duì)國(guó)際高端人才給予入境、停居留便利。

實(shí)施產(chǎn)學(xué)研合作培養(yǎng)創(chuàng)新人才模式，加快博士后科研流動(dòng)站、科研工作站以及博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地等載體建設(shè)，鼓勵(lì)國(guó)際高端人才進(jìn)入南沙。

也就是說(shuō)，南沙不再局限于人口數(shù)量增長(zhǎng)，在人口素質(zhì)上也有明確要求，從人口數(shù)量目標(biāo)縮減，再到高端人才引進(jìn)被重點(diǎn)提到，這是一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)變。

此次《方案》中，有一個(gè)與樓市息息相關(guān)的關(guān)鍵點(diǎn)：南沙灣、慶盛樞紐、南沙樞紐3個(gè)區(qū)塊作為先行啟動(dòng)區(qū)。

南沙全域總面積為803平方公里，南沙灣、慶盛樞紐、南沙樞紐3個(gè)區(qū)塊作為先行啟動(dòng)區(qū)，總面積約23平方公里。

換言之，率先啟動(dòng)的區(qū)域面積僅為全區(qū)2.8%，相比以往畫大餅的發(fā)展方式，顯然這次《方案》集中度更高。

先來(lái)看看南沙灣，自南沙灣地價(jià)進(jìn)入2萬(wàn)+時(shí)代，其一直被人寄予厚望，但事實(shí)是4、5萬(wàn)+的房?jī)r(jià)沒(méi)有如期而至。

海景、山景，加上游艇會(huì)、高爾夫、郵輪碼頭等高端配套，南沙灣一直是南沙的高端板塊，可是近年被靈山島、橫瀝島搶了不少風(fēng)頭。

盡管如此，但產(chǎn)業(yè)是南沙灣的短板。

從規(guī)劃來(lái)看，和其他板塊主打產(chǎn)業(yè)園、總部經(jīng)濟(jì)不同，南沙灣定位于國(guó)際創(chuàng)新科技合作區(qū)。

同時(shí)片區(qū)內(nèi)目前已有中大南沙產(chǎn)業(yè)園、南沙資訊科技園等眾多中大型科創(chuàng)型產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，未來(lái)還將吸引更多產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。

客觀來(lái)說(shuō)，南沙灣目前發(fā)展相對(duì)停滯，一方面缺乏規(guī)劃加持，另一方面其他新城的崛起，分薄了南沙灣的資源。

此次《方案》能否讓南沙灣破局，讓我們拭目以待。

在樓市方面，南沙灣的地王熱度已經(jīng)逐漸降溫，價(jià)格方面也相對(duì)合理，板塊內(nèi)居住環(huán)境、配套還算可以。

加上南沙灣目前有不少新盤推出，產(chǎn)品各有千秋，當(dāng)下是一個(gè)不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)。

再來(lái)看看慶盛樞紐板塊，可能大家對(duì)此比較陌生或意外，慶盛樞紐除了高鐵站還有什么拿得出手的？

的確，從目前來(lái)看慶盛板塊周邊缺乏配套以及產(chǎn)業(yè)，但未來(lái)預(yù)期還是值得看高一線。

首先，香港科技大學(xué)（廣州）將于今年9月開學(xué)，這所本部在QS全球大學(xué)排名第34名的學(xué)府，將推動(dòng)慶盛成為科技創(chuàng)新節(jié)點(diǎn)。

其次，慶盛TOD項(xiàng)目由新鴻基操刀，這個(gè)打造出廣深港高鐵西九龍站ICC項(xiàng)目的港企，讓人對(duì)板塊有了更多期待。

因?yàn)槟壳皬V州大多數(shù)TOD項(xiàng)目，要么只專注賣房，要么就是爛尾，真正的TOD項(xiàng)目還沒(méi)有成功案例，擁有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企操刀自然會(huì)被看高一線。

打破城市邊界，是粵港澳大灣區(qū)共同發(fā)展的愿望，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。

如今交通跑在最前，接下來(lái)可以期待慶盛樞紐板塊其他發(fā)展進(jìn)程，這個(gè)相對(duì)低調(diào)的板塊或許會(huì)有一名驚人的表現(xiàn)。

但如果說(shuō)到買房，慶盛樞紐可能需要等一等，其中的原因是目前在售項(xiàng)目不多，選擇較少。要么，選擇與慶盛較遠(yuǎn)的在售老盤，要么選擇靠近慶盛的黃閣板塊。

個(gè)人建議，購(gòu)房者有意入手可等新鴻基項(xiàng)目再做打算。

最后說(shuō)一下南沙樞紐，也就是萬(wàn)頃沙樞紐，以南沙科學(xué)城為重點(diǎn)項(xiàng)目，是粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科技創(chuàng)新中心大棋局上的關(guān)鍵一子，計(jì)劃打造一個(gè)具有世界影響力的科學(xué)中心。

中科院明珠科學(xué)園的落地，讓科創(chuàng)界的目光聚焦在萬(wàn)頃沙樞紐區(qū)塊，國(guó)家機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐形成科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)虹吸效應(yīng)，其含金量不容小覷。

雖然如此，萬(wàn)頃沙樞紐目前仍處于早期開發(fā)階段，也就是說(shuō)該板塊有一定潛力，但也仍需要時(shí)間等待。

從區(qū)塊來(lái)看，萬(wàn)頃沙北部區(qū)域，即從鳳凰三橋到南沙樞紐站范圍，集地鐵站、科學(xué)城、軌道樞紐站、明珠灣大橋等一系列利好工程。如果買房，建議聚焦北部區(qū)域。

萬(wàn)頃沙最值得關(guān)注的性價(jià)比，與橫瀝島只有一站之隔，單價(jià)相差1.5萬(wàn)/平，性價(jià)比擺在眼前，適合剛需一族。

但從配套上，萬(wàn)頃沙相對(duì)缺乏，除了地鐵以外，其他生活配套將是一大問(wèn)題，居住價(jià)值仍需提升。